Foire aux questions sur la gestion locative

À vrai dire, la garantie des loyers non réglés permet de couvrir le risque d’impayés (charges et loyers) des locataires, les dégradations locatives ainsi que les frais exposés pendant la procédure judiciaire. Il s’agit de la solution parfaite afin de louer en toute tranquillité !

Un arrêté du 18 février 2021 encadre le bail des logements secondaires sur les sites web spécialisés. De telles mesures complémentent le système de régulation de l’activité touristique sur les agences numériques.

Qui doit s’enregistrer en Mairie ?

L’arrêté stipule que ceci concerne tous les biens immobiliers meublés en bail saisonnier pour les agglomérations affichant plus de 200 000 habitants comme :

• La résidence principale ou encore secondaire
• Les baux d’habitation complète

Vous n’êtes pas obligé d’enregistrer votre habitation si :

• Elle est uniquement destinée pour la location longue durée (plus de 3 mois)
• Elle est louée exclusivement dans le cadre d'une location mobilité
• Elle est une pièce pour une personne de la maison principale du détenteur du compte Airbnb
• C’est un hébergement de tourisme réservé (comprenant des chambres d’hôtes, des chambres d’amis, des résidences touristiques et des hôtels)

La réévaluation vous permet de changer la somme du loyer durant le bail. C’est réalisable par an, mais en une fois et uniquement dans deux cas :

• Vous entreprenez des travaux d’amélioration qui peuvent justifier une augmentation
• Votre contrat anticipe une condition de réévaluation annuelle

Quoi qu’il en soit, vous avez la possibilité de majorer le loyer en respectant le plafond de l’IRL (indice de référence des loyers).

La loi exige la pose d’un avertisseur de fumée ou plus dans chaque habitation.

Qui doit réaliser l’installation du détecteur de fumée dans un bien à louer ?

Selon la loi Alur, l’achat et la pose d’un détecteur de fumée parfaitement adéquate à la norme exigée reviennent au propriétaire. Toutefois, c’est au locataire qu’incombe l’entretien de l’appareil. Celui-ci doit installer un détecteur ou plus par habitation, occupée ou pas.

Comment fixer un détecteur de fumée ?

Bien que la loi exige la pose d’un dispositif au minimum, il est recommandé d’en prévoir plusieurs quand l’habitation est construite sur différents niveaux.

Idéalement, le détecteur doit être installé au plafond et dans les zones de circulation qui conduisent aux chambres (palier ou couloir). Évitez l’adjacence des salles humides, car la vapeur d’eau peut très bien l’enclencher.

Qui doit se charger de l’entretien du détecteur de fumée ?

L’entretien du dispositif incombe à l’occupant de l’habitation et est donc l’obligation du locataire. Ce dernier doit s’assurer du bon fonctionnement de l’avertisseur, remplacer les piles quand c’est nécessaire et réaliser des vérifications régulières conformément à ce que mentionne la notice du matériel. Si celui-ci montre des anomalies ou se brise à cause d’un mauvais usage du locataire ou d’un manque d’entretien, il sera obligé de le substituer.

Concernant la plomberie dans un bien à louer, il faut avoir en tête les engagements qui reviennent au propriétaire en matière de réparation et d’entretien.

Le propriétaire Bailleur doit garantir la qualité et la bonne marche des équipements et des installations. Cela dit, il doit considérer les maintenances et les travaux de grande ampleur, mais seulement dans ces deux cas :

• Quand l’ancienneté est en cause
• Quand le souci découle d’une circonstance distincte de la volonté du locataire (vice de construction, catastrophe naturelle…)

De ce fait, le propriétaire doit dépanner ou troquer la pièce de la plomberie qui ne marche pas en raison de sa vétusté : canalisations, robinetterie, tuyauterie (intérieure et extérieure), chaudière, WC…

Cette obligation concerne aussi les pipelines des parties collectives. Il doit également se charger des réparations qui résultent d’un défaut de construction constaté après l’emménagement du locataire, d’un sinistre ou encore d’un vice d’entretien de sa part.

Confronté à une situation d’urgence, comment doit réagir le locataire pour faire intervenir un artisan dans les plus brefs délais ?

Sachez qu’une intervention urgente dans une maison louée doit être approuvée par le propriétaire. Ainsi, le locataire doit prendre contact avec ce dernier et lui informer du problème pour qu’il puisse faire appel à l’artisan de son choix. Si ce processus n’est pas respecté, le Bailleur peut réfuter la prise en charge de la facture.

Cependant, il y a une dérogation à cette modalité : en cas d’urgence et d’impossibilité de joindre le propriétaire dans des délais raisonnables. Pour cela, il faut prouver que le Bailleur n’était pas joignable malgré de nombreuses tentatives, que le dépannage ne pouvait pas être différé et que l’intervention d’un expert était justifiée. (Notez que ces processus ne dispensent pas de réaliser une déclaration à l’assurance qui peut se charger de la Gestion locative dudit désastre.)

Sachez qu’un locataire peut quitter l’habitation qu’il loue à tout instant pendant le bail. Pour cela, il doit simplement honorer le délai de préavis auguré par la loi.

Un locataire désirant résilier son contrat et quitter l’habitation peut notifier sa décision à son Bailleur à tout instant. Il doit alors lui transmettre un courrier recommandé avec AR et respecter un délai déterminé, jusqu’à l’échéance de laquelle il est reconnaissant du règlement des charges et du loyer.

La période du préavis locatif est supervisée par la loi :

• 3 mois dans le contexte d'un contrat de location nue
• 1 mois dans le contexte d'un contrat de location meublée
• 1 mois dans quelques circonstances singulières : habitation située dans une zone tenue ou un contexte distinctif propre au locataire (chômage, affectation…)

L’occupant peut-il quitter l’habitation avant l’issue de son préavis ?

Le locataire peut quitter les lieux quand il le veut, mais demeure redevable du règlement du loyer ainsi que des charges jusqu’à l’ultime date du préavis. Il peut donc remettre l’habitation avant. Le Bailleur peut chercher un nouveau locataire pendant cette phase. Si ce dernier souhaite habiter le logement avant le terme du préavis de l’ancien locataire : dans ce cas, celui-ci peut débourser les charges et le loyer jusqu’à la date d’entrée officielle du nouveau locataire (date précisée dans le contrat).

L’allègement du délai de préavis locatif

La période légale du préavis a la possibilité d’être modifiée, à condition que les deux parties (propriétaire et locataire) soient d’accord. Ceci dit, ce délai peut très bien être raccourci, avec l’obligation de régler les charges et le loyer seulement jusqu’à la date du départ effectif pour l’occupant.

La période de contrat est de plus de 3 ans quand l’habitation représente la demeure principale du locataire. Cependant, il peut être plus concis (minimum 1 an) si le propriétaire invoque une raison professionnelle ou familiale. Prenons un exemple pour y voir plus clair : si vous vous expatriez pendant une durée moins de 3 ans et que vous désirez reprendre votre maison à votre retour, vous êtes à même de prévoir un contrat de la même période que votre émigration. Si vous projetez y vivre après une retraite que vous saisirez avant 3 ans, vous devez mentionner dans le contrat cette clause et rappeler l’échéance à l’occupant du logement 2 mois avant le jour J.

En revanche, si l’habitation constitue la demeure secondaire du locataire, vous avez la possibilité de la louer sans motif, et ce, pour moins de 3 ans. Dans ce cas précis, la durée du contrat est indépendante.

Si vous louez en tant que demeure principale, la loi soumet un contrat type pour les locations de type nues et un autre pour les types meublés. Si l’habitation est destinée plutôt louée en tant que résidence saisonnière ou secondaire, aucun modèle n’est exigé. Toutefois, pour faciliter la vie des propriétaires, plusieurs modèles sont disponibles partout sur le Net.

La réponse est non : toutes les clauses primordiales sont déjà anticipées dans ce contrat type. Vous pouvez simplement ajouter quelques précisions dans les conditions singulières, néanmoins la marge de manœuvre semble être réduite. En effet, plusieurs conditions sont tenues trop avantageuses pour le bailleur.

Voici quelques exemples de clauses ou encore de conditions singulières exclues :

• Vous ne devez pas espérer des dépenses complémentaires hors les loyers, les charges et les dépenses de location annoncées par la loi
• Vous ne devez pas exiger la souscription d’une assurance habitation auprès d’un établissement spécifique
• Vous ne devez pas prévoir des dépenses de relance pour décalage de loyer ou pour expédition de quittances
• Vous ne devez pas venir examiner l’état du bien immobilier pendant le bail