Défiscalisation à La Réunion : que recouvre l’article 244 quater du CGI ?
« Loi 244 quater », « crédit d’impôt 244 quater W », « 244 quater X » : ces références reviennent dans les brochures de défiscalisation outre-mer, souvent sans explication. Elles désignent pourtant des mécanismes très différents de celui auquel pense un particulier qui veut acheter un logement pour le louer à La Réunion. MB Habitat Conseils, agence immobilière à La Réunion, fait le point : ce que recouvre l’article 244 quater du Code général des impôts, à qui il s’adresse et quelles sont les alternatives pour un investisseur particulier.
En bref : il n’existe pas une « loi 244 quater » unique, mais plusieurs articles du Code général des impôts qui instituent des crédits d’impôt, dont deux concernent l’outre-mer : le 244 quater W pour les investissements productifs et le 244 quater X pour les logements sociaux. Ils s’adressent en règle générale à des entreprises et à des opérations portées par des sociétés, pas à un particulier qui achète seul un appartement. Pour un investissement locatif de particulier, d’autres dispositifs existent, et le Pinel outre-mer a pris fin au 31 décembre 2024.
Que signifie « 244 quater » en défiscalisation ?
Un crédit d’impôt est une somme que l’État déduit de l’impôt dû et peut rembourser si elle dépasse le montant à payer. Le Code général des impôts regroupe plusieurs crédits d’impôt sous l’article 244 quater, chacun identifié par une lettre : W, X, Y et ainsi de suite. C’est pourquoi on parle de « 244 quater W » ou de « 244 quater X » plutôt que d’une loi.
D’après la doctrine administrative publiée au BOFiP, le 244 quater W est le crédit d’impôt en faveur des investissements productifs outre-mer, et le 244 quater X le crédit d’impôt en faveur de l’acquisition ou de la construction de logements sociaux outre-mer. Le 244 quater Y, lui, prévoit une réduction d’impôt sur les sociétés.
Qui peut utiliser ces dispositifs ?
Ces crédits d’impôt visent des opérations menées par des entreprises ou des organismes : équipement productif, construction ou acquisition de logements sociaux. Le particulier qui achète un logement neuf pour le louer relève, lui, d’un autre cadre, la réduction d’impôt dite « Girardin » (article 199 undecies A du CGI), dont le fonctionnement est plus encadré et qui suppose des conditions de location et de durée d’engagement.
| Dispositif | Nature | Public concerné | Point d’attention |
|---|---|---|---|
| 244 quater W | Crédit d’impôt, investissements productifs | Entreprises | Terme annoncé fin 2029 par des sources spécialisées : à vérifier |
| 244 quater X | Crédit d’impôt, logements sociaux | Entreprises et organismes | Prorogé jusqu’au 31 décembre 2029 par la loi de finances pour 2023 |
| 199 undecies A (Girardin) | Réduction d’impôt, logement neuf | Particuliers | Conditions de location, de durée et de plafonds à vérifier |
| Pinel outre-mer | Réduction d’impôt, location | Particuliers | Terminé au 31 décembre 2024 pour les nouveaux engagements |
La prorogation du 244 quater X, du 199 undecies C et du 244 quater Y jusqu’au 31 décembre 2029 figure dans le BOFiP. Pour le texte du 244 quater W, vous pouvez consulter l’article sur Légifrance. Des projets de réduction de taux ont par ailleurs été discutés lors des débats budgétaires : vérifiez toujours la version en vigueur.
Le Pinel outre-mer existe-t-il encore ?
Non, pas pour de nouveaux investissements : le Pinel outre-mer a pris fin au 31 décembre 2024, d’après plusieurs sources spécialisées. Les contribuables engagés avant cette date conservent en principe leur avantage jusqu’au terme de leur engagement, sous réserve de respecter les plafonds de loyers et de ressources et les conditions de location. Si vous avez lu un article ancien qui présente le Pinel comme ouvert, il est à considérer comme daté.
Risques et points de vigilance avant d’investir à La Réunion
Un avantage fiscal ne rend pas un investissement bon : c’est le rendement net, une fois la fiscalité intégrée, qui compte. Quelques points à examiner avant tout engagement :
- La vacance locative : un logement vide ne rapporte rien, quel que soit son avantage fiscal. Vérifiez la demande locative réelle de la commune et du quartier.
- Les plafonds de loyers et de ressources des locataires, qui limitent le niveau de loyer et le choix du locataire.
- L’engagement de durée : une location trop courte ou interrompue peut remettre en cause l’avantage obtenu.
- La revente : la valeur du bien après la période d’engagement, et le marché de la revente, comptent autant que l’économie d’impôt.
- Le coût d’acquisition et la qualité de construction, notamment les normes adaptées au climat tropical et cyclonique.
- Le montage lui-même : un produit proposé uniquement pour son gain fiscal doit toujours être examiné de près.
Comment investir à La Réunion avec méthode ?
Avant de comparer les dispositifs, il vaut mieux partir de votre situation : revenus, impôt, projet patrimonial, horizon de revente. Puis étudier le bien : emplacement, qualité, loyer réaliste, charges. Selon l’ADIL de La Réunion, neuf communes de l’île, dont Saint-Denis, Saint-Paul et Saint-Pierre, sont classées en zone tendue depuis le 25 août 2024, ce qui influence le marché locatif et l’évolution des loyers.
MB Habitat Conseils accompagne les investisseurs en immobilier neuf (VEFA) outre-mer : un même conseiller vous suit de l’audit patrimonial à la mise en location et à la gestion. Vous trouverez le détail de cet accompagnement sur la page investissement locatif à La Réunion. Une fois le bien livré, la gestion locative à La Réunion prend le relais, avec un interlocuteur unique et des documents transmis par e-mail.
Et si vous vivez en métropole ou à l’étranger ?
De nombreux investisseurs dans l’immobilier réunionnais n’habitent pas l’île. Le suivi se fait alors à distance : visite virtuelle pour les candidats locataires encore en métropole, documents transmis par e-mail, validation électronique des devis de travaux et gestionnaire dédié joignable par téléphone. Vous gardez la décision, sans avoir à être sur place.
Questions fréquentes
Ce n’est pas une loi unique mais un ensemble d’articles du Code général des impôts qui instituent des crédits d’impôt. En outre-mer, les plus connus sont le 244 quater W (investissements productifs) et le 244 quater X (logements sociaux).
En règle générale, ces crédits d’impôt sont destinés à des entreprises et à des opérations portées par des sociétés. Un particulier qui achète un logement pour le louer relève plutôt d’autres dispositifs, comme le Girardin. Une étude personnalisée est indispensable pour savoir ce qui s’applique à votre cas.
Certains dispositifs outre-mer restent en vigueur, avec un terme annoncé fin 2029 pour plusieurs d’entre eux, mais le Pinel outre-mer est terminé. Les règles changent régulièrement : vérifiez-les sur une source officielle à jour avant tout engagement.
L’avantage fiscal obtenu peut être remis en cause. Les conditions exactes dépendent du dispositif et de votre situation : elles doivent être vérifiées avant l’achat.
Investir en connaissance de cause
Un investissement outre-mer se prépare avec méthode et prudence, jamais pour le seul gain fiscal. Pour en parler avec un interlocuteur unique, contactez MB Habitat Conseils ou appelez le 06 92 13 24 15. Ces informations sont générales et à jour à la date de publication ; chaque situation mérite une étude personnalisée.
