Expulsion d’un locataire pour impayés à La Réunion : nouveau bail type, clause résolutoire et étapes
Depuis le 1er octobre 2026, tout nouveau bail d’habitation doit suivre un modèle type mis à jour par l’État. Parmi les changements, l’un concerne directement les propriétaires confrontés à des loyers impayés : la clause résolutoire, celle qui permet de mettre fin au bail lorsque le locataire ne paie plus. MB Habitat Conseils, agence immobilière à La Réunion, fait le point sur ce nouveau bail type et sur les étapes d’une procédure d’expulsion, dans l’ordre où elles se déroulent.
En bref : les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 suivent les modèles du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui intègrent une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans réponse. Ensuite, seule la justice peut ordonner l’expulsion, et seul un commissaire de justice peut l’exécuter, jamais pendant la trêve hivernale.
Qu’est-ce qui change dans les baux signés depuis le 1er octobre 2026 ?
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a mis à jour les contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Ces modèles s’imposent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, pour les locations vides, meublées et les colocations à bail unique. Le bail mobilité et les locations saisonnières (meublés de tourisme, chambres d’hôtes) ne sont pas concernés.
Une clause résolutoire est une clause du bail qui prévoit sa résiliation automatique lorsqu’une obligation précise n’est pas respectée. Selon Service-Public, les nouveaux modèles la rédigent ainsi :
- Défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie : la résiliation ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.
- Absence d’assurance des risques locatifs : la résiliation ne produit effet qu’un mois après un commandement resté sans effet.
- Troubles de voisinage : il faut une décision de justice devenue définitive.
- Numéros de téléphone : le bail peut indiquer, de façon facultative, le portable du bailleur et du locataire, pour faciliter les échanges et prévenir les situations d’impayé.
La clause résolutoire pour impayés n’est pas une nouveauté sur le fond : la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 l’impose dans les baux d’habitation et a ramené de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire après le commandement de payer. Le décret l’intègre désormais dans le modèle lui-même. Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023, la Cour de cassation a estimé, dans un avis du 13 juin 2024, que le nouveau délai ne s’applique pas d’office : c’est la rédaction du bail qui compte, souvent deux mois.
Comment se déroule une procédure d’expulsion pour loyers impayés ?
La procédure suit un ordre précis, détaillé par Service-Public. Sauter une étape expose le bailleur à voir sa démarche annulée et à perdre plusieurs mois :
- La relance amiable : lettre simple, puis mise en demeure par lettre recommandée. Prévenez aussi le garant dès le premier impayé ; avec la garantie Visale, l’impayé se déclare dans les 30 jours.
- Le commandement de payer : délivré par un commissaire de justice, il vise la clause résolutoire et laisse six semaines au locataire pour régler. Il doit comporter les mentions prévues par la loi, faute de quoi il est sans valeur. Depuis le décret n° 2026-739 du 4 août 2026, lorsque le bailleur est un particulier ou une SCI familiale, un diagnostic social et financier du locataire est réalisé dès ce stade.
- L’assignation : sans paiement, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L’assignation est aussi signifiée au préfet, et l’audience a lieu au moins six semaines plus tard.
- La décision du juge : si le locataire a repris le paiement du loyer courant et peut rembourser, le juge peut accorder un échéancier de trois ans au plus et suspendre la clause résolutoire. Sinon, il constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion.
- Le commandement de quitter les lieux : signifié par un commissaire de justice, il ouvre en principe un délai de deux mois. Le locataire peut demander au juge de l’exécution un délai de grâce d’un mois à un an.
- Le concours de la force publique : si le locataire reste dans les lieux, l’expulsion forcée ne peut avoir lieu qu’avec l’accord du préfet.
Quels délais prévoir ?
| Étape | Repère | Qui intervient |
|---|---|---|
| Commandement de payer | Six semaines pour régler (bail signé depuis le 29 juillet 2023) | Commissaire de justice |
| Assignation et audience | Audience au moins six semaines après l’assignation | Commissaire de justice, juge |
| Délais de paiement | Trois ans au plus, si le loyer courant est repris | Juge des contentieux de la protection |
| Commandement de quitter les lieux | Deux mois en principe | Commissaire de justice |
| Exécution de l’expulsion | Reportée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars | Préfet, force publique |
La trêve hivernale suspend l’exécution des expulsions, pas la procédure : le commandement de payer, l’assignation et le jugement restent possibles pendant l’hiver, et la dette reste due. Un impayé constaté en octobre doit donc être traité sans attendre.
Que faire avant d’en arriver au tribunal ?
Un impayé traité dès le premier mois se règle plus souvent à l’amiable que trois mois plus tard. Quelques réflexes :
- conserver tous les justificatifs : bail, quittances, relevés, courriers de relance ;
- proposer par écrit un échéancier réaliste lorsque la difficulté du locataire est passagère ;
- pour une dette de 5 000 € ou moins, tenter la conciliation, obligatoire avant de saisir le juge ;
- signaler l’impayé à la CAF ou à l’organisme payeur de l’aide au logement lorsque le locataire en perçoit une. À partir du 1er janvier 2027, le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 fixera l’impayé à 450 € de dette ou à trois mois après un premier défaut de paiement ;
- savoir que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), réorganisée par le décret n° 2026-83 du 12 février 2026, peut être saisie pour rechercher une solution.
Tout dépend aussi de ce que vous avez confié à l’agence. Avec un mandat de location, c’est vous qui suivez les paiements une fois le locataire installé. Avec un mandat de gestion locative, MB Habitat Conseils reste votre intermédiaire toute l’année : étude de solvabilité des dossiers en amont, le choix final du locataire vous revenant, rapprochements bancaires quotidiens pour repérer vite un retard, garantie contre les loyers impayés proposée, puis recouvrement et suivi des procédures lorsqu’elles sont nécessaires. Le détail figure sur la page prestations de gestion locative, et un panorama plus large sur la page gestion locative à La Réunion. Pour les propriétaires qui vivent en métropole ou à l’étranger, ce suivi sur place évite de gérer un impayé à des milliers de kilomètres : les documents sont transmis par e-mail et un gestionnaire dédié reste joignable par téléphone.
Questions fréquentes
Non. Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité ou retirer les affaires du locataire est interdit, quelle que soit l’ancienneté de l’impayé. Selon Service-Public, l’expulsion par le propriétaire lui-même est punie de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende.
Non. Les nouveaux modèles s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Un bail en cours reste valable ; c’est sa propre clause résolutoire, et la date de sa signature, qui déterminent le délai du commandement de payer.
Les dates de la trêve, du 1er novembre au 31 mars, sont fixées au niveau national et ne dépendent pas du climat local. Elle reporte l’exécution de l’expulsion, mais n’empêche ni la procédure ni le paiement de la dette.
Oui, la dette reste due après le départ du locataire. Le bailleur peut en demander le recouvrement, y compris auprès du garant si le bail en prévoit un.
Face à un impayé, la rapidité et la rigueur font toute la différence. Pour être accompagné, de la rédaction d’un bail conforme au nouveau modèle jusqu’au suivi d’une procédure, contactez MB Habitat Conseils ou appelez le 06 92 13 24 15. Ces informations sont générales et à jour à la date de publication ; chaque situation mérite une étude personnalisée.
