Combien de loyers impayés avant d’engager une procédure d’expulsion?
Bien que les incidents de règlement de loyers soient rares, il reste important de s’en protéger. D’accord, mais comment ?
Votre locataire amasse loyers impayés depuis des mois ? Comment réagir en conséquence ? Son expulsion est l’ultime option à prévoir. Attention toutefois, car une telle procédure est fortement encadrée.
D’après l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, un locataire doit régler les loyers ainsi que les charges récupérables aux termes définis dans le contrat. Bien que les impayés soient généralement peu nombreux, ils représentent une véritable hantise pour n’importe quel propriétaire. Heureusement qu’il existe plusieurs solutions qui permettent de résoudre un tel problème. L’expulsion étant le dernier recours.
La mise en demeure
Pour que la situation ne s’envenime pas, vous ne devez pas laisser les retards de loyer s’entasser et réagir dès le premier montant non acquitté. Si le locataire est de bonne foi, il peut vous contacter de lui-même pour vous demander un échéancier ou un délai supplémentaire.
La mise en demeure n’intervient alors que si les lettres de relance ne permettent pas de résoudre le contentieux. En faisant intervenir un médiateur, vous pouvez optimiser le déblocage, permettre de déceler un accord et avoir le paiement. Si après des lettres de relance et des appels téléphoniques, le locataire ne règle toujours pas la somme, une lettre de mise en demeure est ensuite envoyée en recommandé avec AR.
Que faire en cas de loyers impayés ?
Si vos courriers demeurent sans réponse, une issue judiciaire s’impose pour récupérer les loyers. Vous devez alors faire appel à un huissier de justice qui est habilité à adresser un commandement de tout régler au locataire. Selon l’article 24 de la loi de 1989, le courrier remis propose un délai de 2 mois pour s’acquitter de ses dettes locatives.
La résiliation du contrat de location
Si les démarches à l’amiable n’ont pas abouti, vous pouvez entamer une étape d’expulsion pour loyers impayés en demandant une résiliation du contrat. Pour ce faire, vous disposez de 3 recours:
- Le congé pour motif sérieux et légitime
- La saisine directe des juges pour leur demander de résilier judiciairement le bail
- La mise en œuvre du contrat résolutoire
Pour expulser un locataire, vous pouvez lancer une démarche d’expulsion devant le tribunal judiciaire à partir du 2e loyer non payé. Si le locataire continue d’ignorer malgré les nombreuses relances, vous pouvez établir la clause résolutoire.
Comment expulser rapidement un locataire ?
À vrai dire, il n’y a pas de démarche accélérée. Les procédures d’expulsion sont généralement longues. Voilà pourquoi il est toujours conseillé de découvrir une solution à l’amiable. Vous ne pouvez donc pas faire expulser votre locataire rapidement. Par ailleurs, le juge peut octroyer un délai supplémentaire de 3 mois à 3 ans, cela dépend en fait de la situation du locataire (état de santé, âge, situation familiale…).
Les délais de procédure sont :
- Commandement de payer : 2 mois entre le jour de notification au locataire et l’assignation devant le tribunal (1 mois dans le cas d’une location meublée)
- Assignation en référé et acquisition de la décision de justice : 6 mois minimum
L’avis d’expulsion
Si le locataire refuse de partir, l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion. Ainsi, il peut recourir le Préfet pour solliciter à la force publique. Celui-ci a alors 2 mois pour accorder ou pas le concours de cette force. S’il n’y a aucune réponse pendant ce délai, le refus est tacite.
Expulsion de locataire : quand est-ce que c’est impossible ?
La trêve cyclonique est une période de l’année, généralement de novembre à avril, pendant laquelle il est interdit de déloger des locataires qui ne paient pas leur loyer. Cette mesure est prise pour protéger les locataires contre les expulsions qui pourraient les laisser sans abri pendant la saison des cyclones.
